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  |  09. Oktober 2019

Büromarkt bleibt in Q3 weiterhin lebendig

Trotz Umsatzrückgang

Der Münchner Büromarkt zeigte sich nach Angaben von Colliers International trotz ausbleibendem Feuerwerk an Großvermietungen im dritten Quartal sehr lebendig, auch wenn die Umsätze im Vergleich zum Vorjahreszeitraum zurückgingen. Der Flächenumsatz lag mit 622.000 m² rund 10 Prozent unter dem Vergleichswert vom Rekordwert 2018. Der Vermietungsumsatz ohne Eigennutzer mit 505.400 m² lag sogar um 24 Prozent niedriger, was in erster Linie auf die geringere Anzahl an Großvermietungen im Vergleich zum Vorjahr zurückzuführen ist.

Wenngleich die sich eintrübenden konjunkturellen Aussichten auch am Münchner Markt nicht spurlos vorbeigehen, konnte der Vermietungsumsatz auf dem durchschnittlichen Niveau der letzten zehn Jahre gehalten werden. Es ist also eine Normalisierung der überdurchschnittlichen Nachfrage auszumachen, die dem starken Nachfrageüberhang in der Isarmetropole zumindest eine geringe Entlastung bietet. Nichtsdestotrotz ist das Gesuchsvolumen weiterhin als deutlich überdurchschnittlich zu bewerten, so dass bis Ende des Jahres die eine oder andere Großvermietung hinzukommen wird. 

Leerstandsrückgang konsolidiert sich auf niedrigem Niveau
Der Leerstand in München liegt weiterhin stabil auf sehr niedrigem Niveau. Ende des dritten Quartals standen 409.700 m² Bürofläche für die kurzfristige Anmietung zur Verfügung, was einer Quote von 1,8 Prozent gegenüber 2,2 Prozent zum Vorjahreszeitpunkt entspricht. Innerhalb des Stadtgebiets stehen gerade einmal 174.600 m² oder 1,1 Prozent des Flächenbestandes leer. Im Umland liegt die Quote bei 3,9 Prozent. Bei Gebäuden im Bau sind mit rund 280.000 m² zwar wieder mehr Flächen verfügbar als in der jüngeren Vergangenheit, allerdings in Objekten, deren Fertigstellung noch ein Jahr oder mehr in der Zukunft liegt. Es ist daher davon auszugehen, dass auch diese Projekte bis zum Zeitpunkt der Fertigstellung überwiegend vermietet sind. Ein Großteil der neu entwickelten Fläche wird bereits vor Baubeginn oder während der Bauphase absorbiert und kommt somit gar nicht erst in den Leerstand. 

Mieter gehen früher auf Flächensuche und mieten Flächen auf Vorrat an
Mieter passen ihre Anmietungsstrategie weiter an: Zum einen erfolgt die Flächensuche bereits deutlich vor dem Bezugszeitpunkt, so dass auch etwaige Neubauentwicklungen in die Flächensuche einbezogen werden können, und zum anderen sichern sich Mieter bereits heute zukünftige Expansionsflächen. Diese werden dann im Rahmen von kurzfristigen Untervermietungen für meistens drei bis fünf Jahre weitervermietet und bieten die Möglichkeit, zu einem späteren Zeitpunkt den Bedarf abzurufen. Bei etwa 10 Prozent der derzeit zur Anmietung stehenden Flächen handelt es sich um Untermietflächen. Zudem müssen Mieter höhere Mietpreise und geringere Incentives akzeptieren.

Flächendeckendes Mietpreiswachstum
Die Durchschnittsmiete ist im Vorjahresvergleich um 5 Prozent auf 19,70 Euro/m² gestiegen. Außerhalb der Stadtgrenzen lag der Anstieg durch Sondereffekte in Folge von größeren Projektanmietungen bei 19 Prozent auf 13,40 Euro/m². Nachdem an vielen Standorten im Münchner Umland in den letzten Jahren die Leerstände deutlich zurückgegangen sind, steigen nun in der Folge die Mieten an. Im Stadtgebiet ist das Mietniveau im Durchschnitt um 9 Prozent auf 22,20 Euro/m² angestiegen, womit erneut ein Höchstwert erreicht wurde. Zudem werden auch in Lagen abseits der Innenstadt in entsprechend hochwertigen Bürogebäuden Mieten im Bereich von 30,00 Euro/m² oder darüber aufgerufen und vermietet. Die Spitzenmiete erhöhte sich um drei Prozent auf 37,00 Euro/m². Das Fehlen von verfügbarer Fläche im Topsegment stellt hier einen begrenzenden Faktor dar.

Fazit und Ausblick
Derzeit lässt sich eine Zunahme der Neubautätigkeit feststellen, die jedoch nicht zu einer starken Entlastung auf dem Münchener Büromarkt führen wird. Von derzeit ca. 998.000 m²n Bürofläche im Bau mit Fertigstellung bis ins Jahr 2023, entfallen rund 300.000 m² auf Eigennutzer und weitere rund 410.000 m² sind bereits vermietet. Entsprechend stehen in allen, derzeit im Bau befindlichen Büroobjekten nur etwa 280.000 m² zur Verfügung, was einer Belegungsquote von knapp 30 Prozent entspricht. Es ist daher davon auszugehen, dass die Neubauprojekte zum Zeitpunkt der Fertigstellung zum größten Teil vermietet sind. Der Flächenmangel auf dem Vermietungsmarkt wird daher weiterhin bestehen.

Auch wenn die konjunkturelle Abkühlung im Vergleich zum Rekordjahr 2018 zu einem leichten Nachfragerückgang geführt hat, ist auch in diesem Jahr mit einem überdurchschnittlichen Flächenumsatz zu rechnen. „Für das vierte Quartal werden noch einige große Mietvertragsabschlüsse mit jeweils mehr als 10.000 m² erwartet. Gerade in den zentralen Lagen gibt es nach wie vor eine sehr hohe Nachfrage, die aber wegen des geringen Angebots kaum bedient werden kann, so dass der Wettbewerb um gute Flächen weiter anhalten wird. Insgesamt erwarten wir für dieses Jahr einen Flächenumsatz inklusive Eigennutzer von 850.000 m²“, so Peter Bigelmaier, Head of Office Letting München bei Colliers International, abschließend.
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