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Gut gefüllte Pipeline

Übernachtungszahlen auf Niveau von 2003 gesunken

Acht Dax-Konzerne, internationales Städteprestige und einer der erfolgreichsten Fußballvereine der Welt, sind nur ein kleiner Ausschnitt der Gründe, um auf der Wunschliste zahlreicher Hotelbetreiber zu stehen. Seit Jahren ist der Münchener Hotelmarkt ein heiß umkämpftes Pflaster und suchte lange Zeit auf dem deutschen Hotelmarkt seines Gleichen.

Vor der Pandemie nahm München bezüglich der durchschnittlichen Zimmerrate und dem
durchschnittlichem Zimmerertrag die Spitzenposition unter den deutschen A-Standorten ein. Dies
liegt unter anderem an der Vielzahl internationaler Gäste, die i.d.R. eine höhere Zahlungsbereitschaft
haben, sowie an den zahlreichen Betrieben im Upper-Upscale-Segment.

Im Jahr 2019 knackte die Heimat des deutschen Rekordmeisters erstmals die Marke der 18 Millionen Übernachtungen. In einem Fünfjahres-Vergleich zwischen 2015 - 2019 stiegen die Übernachtungen um 30% (Ankünfte +26%). Das von der Corona-Pandemie geprägte Jahr 2020 führte zu deutlichen Einbrüchen der touristischen Nachfrage. Verglichen mit dem Vorjahreswert brach die Zahl der Übernachtungen um - 62% (Ankünfte -65%) ein und katapultierte die Destination auf ein Übernachtungsniveau von 2003. Kennzeichnend für den Münchener Hotelmarkt ist die hohe Anzahl ausländischer Gäste, die über die letzten Jahre hinweg einen Anteil seitwärts der 48% der Übernachtungen (Ankünfte ca. 45%) erzielten.

Hinsichtlich der internationalen Quellmärkte und den daraus generierten Übernachtungen sind die wichtigsten Quellmärkte USA (1,22 Mio.), Italien (613 Tsd.), Großbritannien (586 Tsd.) und die arabischen Golfstaaten (528 Tsd.) gewesen. Reisebeschränkungen und Beherbergungsverbote führten zu einem deutlichen Abflachen der ausländischen Nachfrage. Während in Marktkreisen längst bekannt ist, dass sich in der Regel die Nachfrage aus benachbarten Ländern schneller erholt als beispielsweise interkontinentale Touristenströme, sind besonders hohe Einbrüche bei den Quellmärkten USA (-88%) und den arabischen Golfstaaten (-86%) verzeichnet worden.

Während die Nachfrage in München einbrach, schien die Kapazitätserweiterung auf dem Münchener Hotelmarkt munter voranzuschreiten. Im Jahr 2020 stieg das Zimmerangebot um ca. 2.200 Zimmereinheiten. Im Herzen der Münchener Innenstadt eröffneten beispielweise das Boutique Hotel FC Bayern München mit 30 Zimmern sowie ein Premier Inn mit 189 Zimmern. Das ein Whitbread Haus selten allein kommt, wurde in der Vergangenheit mehrfach bestätigt. Ein weiteres Premier Inn ist im Zuge der Portfolioübernahme der Acom Hotels, bestehend aus drei Immobilien, erfolgt [wir berichteten]. Das Hotel mit 106 Zimmern ist im Stadtteil Haar angesiedelt.

Ferner erfolgte der Markteintritt einer neuen Betreibergesellschaft. MA Management GmbH launchte ihre Service Apartmenthotels mit dem Namen Maseven [wir berichteten]. Die Konzepte richten sich überwiegend an Langzeitgäste. Herzstück der Betriebe sind die öffentlichen Bereiche mit den pinken Waschmaschinen, Coworking-Flächen, hauseigenem Supermarkt und einem Cocktail-Wagen.

Für das Jahr 2021 ist mit einem Zimmerzuwachs von rund 3.000 Einheiten zu rechnen. Im Fokus neuer Hotelprojekte steht die Nachbarschaft des Münchener Ostbahnhofes. Hier werden die Eröffnungen eines Adina mit 234 Zimmern [wir berichteten], Wombats mit 120 Zimmern [wir berichteten] und eines Scandic Hotels mit 234 Zimmern [wir berichteten] erwartet. Unweit von den genannten Hotelprojekten, im Stadtteil Bogenhausen, war ursprünglich der Bau eines Boardinghouse mit 826 Zimmereinheiten geplant. Jedoch wurde das Grundstück weiter verkauft und der aktuelle Projektstatus ist unbekannt.

Über die nächsten Jahre hinweg verschiebt sich der Fokus neuer Hoteleröffnungen in Richtung Hauptbahnhof. Gleich mehrere Luxushotels sind im Anmarsch. Große Aufmerksamkeit erregte die Ansiedlung des Luxushotels Rosewood, die zugleich den Markteintritt für die Hotelkette in den deutschen Beherbergungsmarkt darstellt [wir berichteten]. Die Eröffnung des Hotels mit 132 Zimmern ist für 2023 geplant. Ein weiteres Luxushotel entsteht am Stachus. Der ehemalige Königshof am Stachus ist abgerissen worden und die Fertigstellung ist laut Internetauftritt für 2021 anvisiert [wir berichteten]. Der Neubau sieht 105 Zimmer vor. Ferner wurde die ehem. Käfer Eventlocation von einem privaten Investor erworben und wird aktuell zu einem Luxushotel umgebaut. Die Zimmerkapazität beläuft sich auf ca. 290 Einheiten. Zudem werden sich ein Motel One (269 Zimmer) und ein Cocoon Aparthotel (84 Zimmer) ansiedeln.

„Die Hotelpipeline ist gut gefüllt und seit Jahresbeginn sehen wir einen Zuwachs von rund 5.000 Zimmereinheiten in den nächsten Jahren. Trotz der aktuellen Situation und den Umsatzeinbrüchen sehen wir weiterhin großes Interesse am Standort München. Investoren buhlen um die „letzten“ zentrumsnahen Grundstücke, während Hotelbetreiber die Ringeltaube bei Projektentwicklungen / Bestandsübernahmen suchen.“, kommentiert Oliver Vinsant von der Hotel Affairs Consulting GmbH.